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일상

부동산 매매 시 발생하는 양도소득세 세율,계산법 총정리

by ※◀ 2022. 1. 13.
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부동산 양도소득세 정리
양도소득세 총정리

최근 몇년간 부동산이 대한민국 전반적으로 폭등하면서 부동산에 대한 수많은 정책이 쏟아져나왔는데요, 이러한 부동산을 매매하는 경우 반드시 발생하는 세금, 양도소득세가 있습니다. 부동산을 매매할 때 모르고 지나쳐버린다면 어마어마한 세금으로 큰 코를 다칠 수 있는 양도소득세에 대해서 총정리해보고 알아보록하겠습니다.

 

만약 부동산으로 재테크,투자를 진행한다면 꼭 알고 있어야만 본인의 수익을 계산하는데 얼마나 수익이 났는지, 어디서 손해가 발생했는지 판단하는데 도움이 될 것입니다.

 

우리는 부동산에 대해서 가장 민감하게 여기는 부분은 아무래도 세금이 될 것입니다. 이러한 부동산 세금에 대한 부분은 크게 3가지로 나뉠 수 있습니다.

첫번째는 부동산,집을 매수할 때 발생하는 취득세, 두번째는 집을 보유하는 동안 발생하는 보유세(보유세에는 종부세,종소세,재산세 등이 포함됩니다), 세번째로 집을 매도할 때 발생하는 양도소득세로 나뉘게 됩니다.

 

오늘은 집을 매도할 때 발생하는 양도소득세에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

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부동산 양도소득세를 내야하는 과세대상

양도소득세란, 말 그대로 집을 '양도'하게 될 때 부과하는 세금에 속합니다. 이는 곧 모든 양도에 대해서 발생하는 세금이 아닌 오로지 이익,차익이 남는 경우에만 그 소득에 대해서 세금을 매기는 양도소득세입니다.

이러한 양도소득세의 경우 과세가 되는 대상이 한정되어 있는데요, 양도소득세 과세 대상은 다음과 같습니다.

양도소득세 과세대상

주택,상가,오피스텔,토지,분양권,입주권,영업권,골프회원권,콘도회원권,설비시설

이 중에서 우리가 눈여겨보아야 할 것은 주택과 분양권이 주로 부동산에서 과세대상이 된다는 것을 명심해야만 하겠습니다.

부동산 빌딩
부동산 빌딩

부동산 양도소득세 계산하는 방법

부동산에서 양도소득세에 해당하는 경우는 주택,오피스텔,분양권,상가 등으로 한정된다고 앞서 정리하였습니다.

그럼 이렇게 차익이 발생하여 양도소득세가 부과되는 경우 그 과세 금액은 어떻게 산정되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

양도소득세 계산 방법은 총 3가지 단계로 구성됩니다.


첫번째. 양도차익(얼마나 벌었는지) 계산한다.

양도차익은 말 그대로 본인이 매도한 금액에서 매수한 금액은 뺀 금액 즉, 양도차익이 얼마나 되는지 알고있어야한다는 것입니다.

본인이 매수한 금액은 '취득가액'이라 불리고, 매도하는 가격은 '양도가액'이라고 불립니다.

또한, 이렇게 매수,매도를 하는 과정에서 들어간 비용은 '필요경비'라는 명목으로 공제를 할 수 있습니다.

 

양도차익에 대해 예를 들면

양도가액(10억) - 취득가액(7억) - 필요경비(1억) = 양도차익(2억)과 같이 계산할 수 있겠습니다.

 

필요경비란?
중개수수료,법무사비용,취등록세,인테리어,보일러,수리비용,확장비용 등등.. (영수증과 같은 증빙서류가 존재해야함)

 

두번째. 세금 할인을 적용한다.

모든 양도차익에 대해 바로 세금을 부과하지 않고 정부의 정책에 따라 다양한 세금 할인,공제 제도를 적용할 수 있겠습니다.

1.장기보유특별공제

2.기본공제 금액 (250만원)

 

장기보유특별공제는 주택을 오래 보유한 사람에 대해 특별하게 세금 공제를 해주는 혜택입니다. 이는 본인이 보유한 기간에 따라 그리고 주택보유수에 따라 공제율이 나뉘게 됩니다.

 

1주택 보유자 + 비과세 요건(9억원 이하, 2년 이상 거주)

위에 해당하는 경우에는 완전 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.

(단, 9억원 초과의 경우 초과분에 대해서만 과세를 진행하며 연8%의 장기보유특별공제를 적용받음)

 

1주택 보유자의 경우

2년 이상 보유하면 비과세로 양도소득세를 면제해주고 있습니다.

(단, 9억 초과의 경우 초과분에 대해 과세를 진행)

 

1주택 초과보유자의 경우

3년 이상 보유시 연 2% 장기보유특별공제가 적용되어 최대 15년까지 적용됩니다.

즉, 최대 15년까지 보유했다면 2*15=30%의 공제를 받을 수 있습니다.

(단, 조정대상지역은 2주택부터 공제 비적용)

 

세번째. 세율을 곱하고 누진세액을 공제한다. + 지방소득세 10%

과세표준 금액에 따른 세율을 곱한 뒤 누진세액을 공제한 후 그 금액에 대해 지방소득세 10%를 더하시면 되겠습니다.

부동산 과세표준 표

과세표준 세율 기본세율
1,200만원 이하 6% 과세표준 * 6%
1,200만원~4,600만원 이하 15% 과세표준 * 15% - 108만원
4,600만원~8,800만원 이하 24% 과세표준 * 24% - 522만원
8,800만원~1억5,000만원 이하 35% 과세표준 * 35% - 1,490만원
1억5,000만원~3억원 이하 38% 과세표준 * 38% -1,940만원
3억원~5억원 이하 40% 과세표준 * 40% - 2,540만원
5억원 초과 42% 과세표준 * 42% - 3,540만원

예를 들어 두번째 단계에서 구한 과세표준이 2억원이라면, 세율은 38%에 해당하므로 7,600만원 - 1,940만원 = 5,660만원 +566만원(지방소득세) = 6,326만원이 총 납부할 금액이 되겠습니다.

부동산 세금
부동산 세금

분양권 양도소득세 계산법

프리미엄이 자주 붙는 핫한 분양권의 경우에는 간단하게 양도소득세를 계산할 수 있습니다.

 

분양권 양도소득세 계산 방식 : (양도가액 - 취득가액 - 필요경비-기본공제250만원) * 세율

 

위와 같은 과정을 간단하게 볼 수 있습니다. 이 때 양도가액은 프리미엄이 붙은 가격에 대해, 취득가액은 분양가에 대해 산정하게 되겠습니다.

 

다만, 조정지역대상에서 양도하게 되는 분양권은 무조건 양도세율 50%를 부과하게 됩니다.

그 외 지역의 경우 1년 미만 보유시 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상의 경우 일반세율 적용

 

이때 예외사항은 다음과 같습니다.

1.만 30세 이상의 배우자가 있는 무주택자의 경우 지역 세율 적용 = 위의 계산 방식이 적용됨.

2.조정대상지역 공고일 전에 분양권을 받은 경우 지역 세율 적용 = 위의 계산 방식이 적용됨.


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