최근 몇년간 부동산이 대한민국 전반적으로 폭등하면서 부동산에 대한 수많은 정책이 쏟아져나왔는데요, 이러한 부동산을 매매하는 경우 반드시 발생하는 세금, 양도소득세가 있습니다.
부동산을 매매할 때 모르고 지나쳐버린다면 어마어마한 세금으로 큰 코를 다칠 수 있는 양도소득세에 대해서 총정리해보고 알아보록하겠습니다.
만약 부동산으로 재테크,투자를 진행한다면 꼭 알고 있어야만 본인의 수익을 계산하는데 얼마나 수익이 났는지, 어디서 손해가 발생했는지 판단하는데 도움이 될 것입니다.
우리는 부동산에 대해서 가장 민감하게 여기는 부분은 아무래도 세금이 될 것입니다. 이러한 부동산 세금에 대한 부분은 크게 3가지로 나뉠 수 있습니다.
첫번째는 부동산,집을 매수할 때 발생하는 취득세, 두번째는 집을 보유하는 동안 발생하는 보유세(보유세에는 종부세,종소세,재산세 등이 포함됩니다), 세번째로 집을 매도할 때 발생하는 양도소득세로 나뉘게 됩니다.
오늘은 집을 매도할 때 발생하는 양도소득세에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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부동산 양도소득세를 내야하는 과세대상
양도소득세란, 말 그대로 집을 '양도'하게 될 때 부과하는 세금에 속합니다. 이는 곧 모든 양도에 대해서 발생하는 세금이 아닌 오로지 이익,차익이 남는 경우에만 그 소득에 대해서 세금을 매기는 양도소득세입니다.
이러한 양도소득세의 경우 과세가 되는 대상이 한정되어 있는데요, 양도소득세 과세 대상은 다음과 같습니다.
양도소득세 과세대상
주택,상가,오피스텔,토지,분양권,입주권,영업권,골프회원권,콘도회원권,설비시설
이 중에서 우리가 눈여겨보아야 할 것은 주택과 분양권이 주로 부동산에서 과세대상이 된다는 것을 명심해야만 하겠습니다.
부동산 양도소득세 계산하는 방법
부동산에서 양도소득세에 해당하는 경우는 주택,오피스텔,분양권,상가 등으로 한정된다고 앞서 정리하였습니다.
그럼 이렇게 차익이 발생하여 양도소득세가 부과되는 경우 그 과세 금액은 어떻게 산정되는지 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세 계산 방법은 총 3가지 단계로 구성됩니다.
첫번째. 양도차익(얼마나 벌었는지) 계산한다.
양도차익은 말 그대로 본인이 매도한 금액에서 매수한 금액은 뺀 금액 즉, 양도차익이 얼마나 되는지 알고있어야한다는 것입니다.
본인이 매수한 금액은 '취득가액'이라 불리고, 매도하는 가격은 '양도가액'이라고 불립니다.
또한, 이렇게 매수,매도를 하는 과정에서 들어간 비용은 '필요경비'라는 명목으로 공제를 할 수 있습니다.
양도차익에 대해 예를 들면
양도가액(10억) - 취득가액(7억) - 필요경비(1억) = 양도차익(2억)과 같이 계산할 수 있겠습니다.
필요경비란?
중개수수료,법무사비용,취등록세,인테리어,보일러,수리비용,확장비용 등등.. (영수증과 같은 증빙서류가 존재해야함)
두번째. 세금 할인을 적용한다.
모든 양도차익에 대해 바로 세금을 부과하지 않고 정부의 정책에 따라 다양한 세금 할인,공제 제도를 적용할 수 있겠습니다.
1.장기보유특별공제
2.기본공제 금액 (250만원)
장기보유특별공제는 주택을 오래 보유한 사람에 대해 특별하게 세금 공제를 해주는 혜택입니다. 이는 본인이 보유한 기간에 따라 그리고 주택보유수에 따라 공제율이 나뉘게 됩니다.
1주택 보유자 + 비과세 요건(9억원 이하, 2년 이상 거주)
위에 해당하는 경우에는 완전 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.
(단, 9억원 초과의 경우 초과분에 대해서만 과세를 진행하며 연8%의 장기보유특별공제를 적용받음)
1주택 보유자의 경우
2년 이상 보유하면 비과세로 양도소득세를 면제해주고 있습니다.
(단, 9억 초과의 경우 초과분에 대해 과세를 진행)
1주택 초과보유자의 경우
3년 이상 보유시 연 2% 장기보유특별공제가 적용되어 최대 15년까지 적용됩니다.
즉, 최대 15년까지 보유했다면 2*15=30%의 공제를 받을 수 있습니다.
(단, 조정대상지역은 2주택부터 공제 비적용)
세번째. 세율을 곱하고 누진세액을 공제한다. + 지방소득세 10%
과세표준 금액에 따른 세율을 곱한 뒤 누진세액을 공제한 후 그 금액에 대해 지방소득세 10%를 더하시면 되겠습니다.
부동산 과세표준 표
| 과세표준 | 세율 | 기본세율 |
| 1,200만원 이하 | 6% | 과세표준 * 6% |
| 1,200만원~4,600만원 이하 | 15% | 과세표준 * 15% - 108만원 |
| 4,600만원~8,800만원 이하 | 24% | 과세표준 * 24% - 522만원 |
| 8,800만원~1억5,000만원 이하 | 35% | 과세표준 * 35% - 1,490만원 |
| 1억5,000만원~3억원 이하 | 38% | 과세표준 * 38% -1,940만원 |
| 3억원~5억원 이하 | 40% | 과세표준 * 40% - 2,540만원 |
| 5억원 초과 | 42% | 과세표준 * 42% - 3,540만원 |
예를 들어 두번째 단계에서 구한 과세표준이 2억원이라면, 세율은 38%에 해당하므로 7,600만원 - 1,940만원 = 5,660만원 +566만원(지방소득세) = 6,326만원이 총 납부할 금액이 되겠습니다.
분양권 양도소득세 계산법
프리미엄이 자주 붙는 핫한 분양권의 경우에는 간단하게 양도소득세를 계산할 수 있습니다.
분양권 양도소득세 계산 방식 : (양도가액 - 취득가액 - 필요경비-기본공제250만원) * 세율
위와 같은 과정을 간단하게 볼 수 있습니다. 이 때 양도가액은 프리미엄이 붙은 가격에 대해, 취득가액은 분양가에 대해 산정하게 되겠습니다.
다만, 조정지역대상에서 양도하게 되는 분양권은 무조건 양도세율 50%를 부과하게 됩니다.
그 외 지역의 경우 1년 미만 보유시 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상의 경우 일반세율 적용
이때 예외사항은 다음과 같습니다.
1.만 30세 이상의 배우자가 있는 무주택자의 경우 지역 세율 적용 = 위의 계산 방식이 적용됨.
2.조정대상지역 공고일 전에 분양권을 받은 경우 지역 세율 적용 = 위의 계산 방식이 적용됨.
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